Несчастливая улица Счастливая

Тайники кадастровой коррупции. Территория близ моста Малиновского — аномалия, где закон имеет обратную силу. А ул. Счастливая вообще не стоит на балансе города. И не только она…

Владение частными домами и земельными участками в городской черте зачастую таит в себе массу неожиданностей. Особенно, когда городским управленцам вдруг приходит в головы какая-то идейка… Вот купил человек у бывшего владельца такой домик (с земелькой впридачу) и все документы оформил в соответствии с Законом. Прожил в нём несколько лет. А потом к нему вдруг приходят инспекторы и заявляют, мол, незаконно домишко построен и надобно его непременно снести. Причём, в кратчайшие сроки…

В редакцию «ПиК» обратились ростовчане, проживающие на улице Счастливая, в домах № 38, 38«А», 48/32, 48«А», 48«Б», 48«В». Ранее земельные участки под «счастливыми» домами № 38 и 38 «А», входили в СНТ «Советский садовод» (уч. № 40). А участки под домами № 48/32; 48«А»; 48«Б» и 48«В» — в СНТ «Западный-1 (уч. № 91).

Нынешние владельцы этих домов приобрели их у прежних хозяев пройдя все предусмотренные Законом процедуры. Некоторые жители брали под эту покупку ипотеку (т.е. банк проверял безопасность сделки). А семьи, покупающие недвижимость под «материнский капитал», разумеется, подавали все документы на проверку органам опеки и попечительства отдела образования Советского района Донской столицы. И там нарушений не выявили. Дома покупать разрешили.

Предыдущие собственники объектов, как и предусмотрено Законом, поставили их на кадастровый учет и зарегистрировали право собственности на них в 2012-2014 гг., то есть до приобретения нынешними хозяевами злополучных земельных участков (и домов на них). В документах, разумеется, был указан вид разрешенного землепользования — «индивидуальные жилые дома с приусадебным участком (ИЖД с ПУ)».

Тут надо сказать, что в то время действовали несколько иные «Правила землепользования и застройки г. Ростова/Д» № 87, утверждённые гордумой 26.04.2011. И в строгом соответствии с «Правилами», эта территория находилась «в зоне общественно-деловой застройки 1-го типа (ОЖ-1)». А Градостроительный регламент (ГР) позволяет, в такой зоне, строить и «ИЖД с ПУ» и «блокированные малоэтажные 1-квартирные жилые дома, с земельными участками (т.н. таунхаусы)». То есть люди приобрели недвижимость, ни на йоту не отступив от действующего, на тот момент, законодательства! А Закон, как известно, обратной силы не иметь не должен. Но это в цивилизованных странах…

А тут ростовские власти, возглавляемые «свежим» и «энергичным» сити-манагером г-ном Логвиненко А.В., вознамерились строить новый мост на ул. Малиновского. Дело, безусловно, нужное. Ведь рядом федеральная трасса и автопробки тут колоссальные. Однако…

При оформлении сделок никто из покупателей не придал значения, что их собственность Росреестром оформляется, именно как «ИЖД с ПУ». Но оказалось, что вот тут-то госчиновнички и «зарыли собаку»! Ведь в 2019 году власти города изменили «Правила землепользования и застройки». Зону ОЖ-1 заменили на ЗР-1 и ЗР-3. И вместе с «Правилами» кардинально изменился и вид разрешенных построек, в бывшей зоне ОЖ-1!

Поясним суть вопроса.

ОЖ-1 — зона общественно-жилой застройки1-го типа. Выделяется под территории садовых и дачных товариществ, индивидуальной и малоэтажной жилых застроек, прилегающих к магистралям общегородского значения (из «Правил землепользования г. Ростова-н/Д»). Тут, помимо прочего, разрешается строительство «многоквартирных жилых домов в 2-4 этажа и блокированных жилых домов на одну семью (1-3 этажей) с придомовыми участками».

ГР определяет зону реформирования территорий садовых и дачных хозяйств 1-го типа (ЗР-1). А в этой зоне, помимо объектов социальной инфраструктуры, остаются разрешёнными только «хозсооружения для ведения садоводства (садовый дом) и хозсооружения для ведения дачного хозяйства». ГР выделяет и зоны реформирования садовых и дачных хозяйств 3-го типа (ЗР-3). Тут, помимо бань, ясель, школ (и т.д.) предусмотрены ИЖД с подсобками и гаражами. Ну и «садовые домики и хозсооружения для дачного хозяйства».

И вот, 27.09.2019 г., на ул. Счастливую нагрянула инспектор Росреестра — г-жа Беляева Е.О. И составила Акт «О нарушении землепользования». На основании которого выдала собственникам дома № 48 «В» Предписание! В Акте она простенько так указала, что «выявленные нарушения» надо «привести в некое соответствие до 16.03.2020 г.», т.к. «блокированная застройка в зоне ЗР-1 не предусмотрена»! Только вот, до сих пор, никто людям не разъяснил — каким образом возможно привести указанные «нарушения в соответствие»? Весь таунхаус снести?

Также сия мадам выявила «факт» использования хозяином жилой секции № 48 «В» «земельного участка под этим строением не в соответствии с видом разрешенного пользования, т.к. в ЕГРН записано, что это – «ИЖД с ПУ» (а не блокированная застройка)! А ещё оказалось, что бывший хозяин этого земельного участка прихватил лишку земли, но платить за это «нарушение» должен нынешний собственник! Нонсенс?

По логике начотдела Госземнадзора Росреестра (г-на Манукян С.А.) именно нынешний хозяин этого дома нарушил КоАП! В результате чиновного мудрствования каждому проживающему в доме № 48 «В» «прилетел» штраф. По 10 тыс. целковых! И совсем не важно, что дети хозяев – студенты (не работающие).

Таким образом, люди оказались заложниками вопиющей ситуации, возникшей не по их вине. Кстати, хозяин одного дома – человек заслуженный. Воевал за нашу страну. Имеет правительственные награды. Был тяжело ранен. Инвалид 2-ой группы. От государства жильё не получал. Неужели мужчине надо снести своё жилье, приобретённое за свои кровные, из-за того, что в Росреестре один отдел регистрирует объект недвижимости; другой, почему-то штрафует граждан за это, а 3-й выдает  квалификационные аттестаты инженерам, вносящим ложные сведения?! Кстати, на один из запросов, Росреестр ответил гражданам, что это именно кадастровые инженеры определили их блокированные секции, как ИЖД!

Не знаем, как в других городах РФ, но в Ростове-н/Д таких домов немало. И их продолжают строить. А Росреестр вовсю их регистрирует!

Только вот совсем неясно, как эти строения со всей землицей (ещё при прежних хозяевах), чиновники Росреестра зарегистрировали как «данный вид разрешенного землепользования»? И почему аж до 2019 года никаких замечаний к жильцам у этой конторы не возникало?!

Разумеется, хозяин жилой секции обратился в суд Советского района г. Ростова-н/Д с просьбой признать «беляевское» Предписание незаконным. Дело рассматривала судья Рощина В.С. Читая её Решение, просто диву даёшься весьма странному «внутреннему убеждению» этой мадам в чёрной мантии. Почему? Судите сами.

В описательной части своего Решения она вещает: «визуальным осмотром установлено» (неужели Рощина В.С. лично выезжала на место?!)… «Фактически земельный участок используется хозяином дома не по назначению»… А не именно ли этот вопрос и оспаривается, г-жа судья? Далее г-жа Рощина В.С. опирается на то, что чиновником «Росреестра (г-ном Левадным П.Н.) хозяин строения признан административно виновным». Именно за то, что он ни сном, ни духом не ведал, как прежний собственник оформлял недвижимость (напомним, вся процедура проверялась госорганами при получении ипотеки)!

А ещё, согласно глубокому внутреннему убеждению мадам Рощиной В.С., раз сейчас зона застройки определена как ЗР-1, то неважно когда она ей стала! В общем, отказала судейская дама в удовлетворении административной жалобы.

Но не только один хозяин дома 48 «В» обращался в суд. Судебных процессов, в связи с разными требованиями собственников жилья на ул. Счастливой, было немало. Жители утверждают, что «ни в одном процессе районная администрация не предоставила судам множество важных документов. Нет доказательств, кому же на самом деле принадлежит якобы прирезанная, к частным владениям, земля. Не доказано, что ул. Счастливая вообще стоит на балансе города! На ней даже нет тротуаров! Колдобины на этой дороге жители всю жизнь заделывали сами. А дорожный Департамент не подтвердил слухи, что «скоро по улице Счастливой проложат а/магистраль…»! Но «господа» судьи свято верят чиновникам на их (лукавое?) слово!

Тут надо добавить, что всё это «советское» «варево» поддержала апелляционная инстанция! Вот уж действительно, воистину, судейская логика недоступна простому здравому смыслу! Надеемся, что кассация всё поставит по своим местам.

Хотим напомнить, что согласно Гражданскому Кодексу РФ (ст. 4 ч.1) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021), раздел «Действие гражданского законодательства во времени»:

1. Акты гражданского Закона не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

2. По отношениям, возникшим до введения в действие Акта гражданского Закона, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

И уж совсем непонятно почему прокуратура Советского района скидывает жалобы жильцов в Росреестр? Ведь люди обжалуют законность действий этой конторы!

Вообще непонятно, почему не наложены штрафы на прежних собственников (ведь они же изначально подавали документы на регистрацию объектов)? Почему не привлечены к ответственности кадастровые инженеры, которые (как следует из ответа Росреестра) и внесли ложные данные?

И если выход госрегистратора прав на места нахождений объектов недвижимости Законом не предусмотрен, то неужели можно зарегистрировать любое здание, даже его не построив?

Для чего тогда вообще нужна такая «шарага», как Росреестр?

Интересно, а что думает по этому поводу сити-манагер Логвиненко А.В. Его радиотехническое образование позволяет оценить бытовые проблемы жителей города, которые на них неожиданно свалились? А может, ему пригодятся знания, полученные при работе в Управлении ЭБ и БК ГУ МВД РО? Может, он всё же найдёт время встретиться с гражданами, чтобы решить эту проблему? Кстати, и на этой же улице (да и на соседних) находятся аналогичные дома, к которым у Росреестра никаких претензий нет. Почему-то…

Интересно, а что будет, если, к примеру завтра, кое-кому из городского начальства стукнет в голову признать незаконными любые постройки в г. Ростове-н/Д выше 9-и этажей?

Редакция «ПиК» будет внимательно следить за развитием событий в этой истории. А, значит, продолжение следует…

Владимир Матвиенко, «Преступность и коррупция», № 8, август 2021

P.S. 24.07.2019 Железнодорожный районный суд Ростова-на-Дону (судья Донцова М.А.) в аналогичной ситуации… отказал администрации Ж/д района Ростова-на-Дону в иске «о сносе самовольно возведенного жилого дома блокированной постройки по ул. 4-я Кольцевой, 39». Апелляция оставила Решение в силе.

20.03.2020 Советский районный суд Ростова-на-Дону (судья Захарова Т.О.) по иску хозяина дома по ул. Счастливой 48 «В»… обязала администрацию Советского района согласовать и утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. А ещё признал незаконным отказ райадминистрации в заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (или госсобственность на которые не разграничена) и участков земли, находящихся в частной собственности.

Поделиться ссылкой: