НА ЧТО МОГУТ ПРЕТЕНДОВАТЬ ВЛАДЕЛЬЦЫ ИЗЫМАЕМОЙ ЗЕМЛИ НА ВАВИЛОВА В РОСТОВЕ?
В Ростове утвердили план по реконструкции дороги на Вавилова. Цель реконструкции – разгрузить выезд из микрорайона Суворовский. В Суворовском проживают около 50 тысяч человек, к 2025 году по плану в районе будут проживать около 200 тысяч. И чем раньше решить транспортный вопрос, тем лучше будет для всех жителей. Но все не так просто.
Планируется, что ремонт будет осуществляться на автомобильной дороге по ул. Вавилова (ул. Особенная – ул. Сосновая) со строительством транспортной развязки «ул. Особенная – ул. Вавилова – пр. Королева». Дорога будет расширена с двух до четырех полос.
Однако для осуществления строительных работ около 160 участков земли будут изымать у их владельцев. Что же делать, если вы оказались одним из них?
Государство действительно имеет право изымать землю у собственников, если это нужно для строительства социально значимых объектов: дорог, коммуникаций и т.п. (ст. № 49 Земельный кодекс РФ). Но взамен оно обязано возместить собственникам полную стоимость участка и жилья по рыночной цене, а также упущенную выгоду и понесённые убытки.
Как происходит изъятие имущества?
Процедура происходит следующим образом: органы власти отправляют запрос в Росеестр и узнают, кому принадлежит участок. Потом они публикуют информацию об изъятии на официальном сайте и в СМИ и обязательно направляют копию собственникам жилья.
В случае с Суворовским информацию разместили на официальном сайте администрации города https://rostov-gorod.ru/documents/regulations/122806/ и в СМИ.
На этом этапе важно подтвердить, что вы являетесь собственником земли.
Будьте внимательны!!
Если вы получили право собственности до 1998 года, то скорее всего о вас не будет информации в реестре и вам нужно будет заказать выписку из ЕГРН на вашу собственность.
Вы можете сделать это:
1) в отделении Росреестра или в электронном виде на сайте Росреестра.
2) через МФЦ
Если в ЕГРН не будет информации о вашем праве собственности, то вы имеете право податьзаявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или МФЦ.
Это поможет вам избежать судебных разбирательств. Поэтому как только на сайте муниципалитета появится официальное заявление об изъятие земель, лучше заранее позаботиться о том, чтобы подтвердить свои права на землю и собственность.
Компенсация
Государство обязано возместить всем собственникам рыночную стоимость участка. Компенсация может быть двух видов: выдача новой недвижимости или денежная компенсация.
ВАЖНО!!!
Обмен возможен, только если вы на него согласны.
Цена выкупа включает в себя:
- Рыночную стоимость земельного участка.
- Рыночную стоимость расположенного на участке недвижимого имущества — жилого и нежилого.
- Убытки в связи с изъятием земельного участка.
Для определения рыночной цены участка, лучше всего обратиться к оценщику. Эта услуга стоит не дорого и поможет вам узнать реальную цену вашей земли. Также можно посмотреть на авито или циане, сколько стоят аналогичные участки. Оценщик требуется в любом случае, так как за выкуп участка платит муниципалитет, следовательно, используются бюджетные средства.
Если со стоимостью земли и недвижимого имущества все понятно, то убытки в связи с изъятием земельного участка могут вызвать затруднения.
К убыткам можно отнести те расходы и потери, которые появятся у вас в связи с изъятием участка. Например, вы много лет занимались созданием сада и насаждений, вложили в это много сил и денег. Возможно, вы построили на участке какие-либо сооружения, бассейн или скважины. Но важно, чтобы они соответствовали целевому использованию участка, т.е. если вы на жилом участке построили магазин или автомойку, то эти постройки не войдут в сумму компенсации.
Также вы можете получить компенсацию за упущенную прибыль. По аналогичным случаям есть удачные примеры в судебной практике. Например, на изымаемом участке была размещена рекламная конструкция, которая приносила ежемесячный доход. Оценщики не включили прибыль от нее в сумму компенсации и тогда собственники обратились в суд. Суд постановил включить в сумму возмещения ту прибыль, которую собственник получил бы за 6 месяцев. Было принято решение, что именно столько времени, требуется для того чтобы приобрести новый участок и разместить на нем конструкцию.
Если вы понимаете, что выкуп происходит не честно, что компенсации не покрывают реальных убытков, то вы имеете полное право оспорить этот вопрос в суде. В 2021 году в Ростове-на-Дону был удачный прецедент подобного разбирательства. У мужчины изымали дачный дом и участок, для произведения ремонтных работ дороги (реконструкция моста на Малиновского). Изначально сумма компенсации должна была составить – 6 835 000 рублей, но собственник обратился в суд, и после рассмотрения всех вводных суд определил размер компенсации — 11 294 000 рублей.
Однако важно, чтобы вы смогли обосновать, почему вас не устраивает сумма компенсации. Для этого потребуются чеки, договор купли-продажи, визит стороннего оценщика и т.п.
На компенсацию могут рассчитывать не только собственники участка, но и правообладатели.
Все собственники имеют право в течении 3-х лет обжаловать решение об изъятии в суде. Они могут не только оспорить сумму компенсации, но и обоснованность решение об изъятии. Однако в данной ситуации дорога действительно необходима.
Процедура компенсации и уплата налогов
После того, как определили собственника, ему высылают проект-соглашение об изъятие недвижимости. В этом документе указана сумма компенсации. Оценка и решение о компенсации принимается за 60 дней до направления соглашения. Если вас устраивает сумма, указанная в проекте, то вы его подписываете и отправляете на обратный адрес. На это у вас есть 90 дней.
Однако, если вы не согласны с размером компенсации, то в ответном письме вы должны указать причину и документально подтвердить свою точку зрения. Вы можете оформить это в виде нового проект соглашения или составить протокол разногласий к проекту, можно просто в свободной форме изложить свою позицию. Важно осуществить это в течение 90 дней, так как если проект-соглашение к этому момента останется без ответа, то изымать собственность будут принудительно через суд.
Тот факт, что имущество у вас изымают для муниципальных нужд, не освобождает вас от уплаты налога на прибыль, но есть возможность этого избежать. Комментирует эксперт Сухомлина Ольга, руководитель судебного департамента юридической компании «Результат»:
«Если вы в 2021 году получаете компенсацию, то до 30 апреля 2022 года вы должны принести декларацию в налоговую и приложить к ней постановление, что вашу землю изъяли. Тогда вам не нужно будет платить налог».
Выводы
Оказаться в ситуации, когда у вас забирают вашу землю и имущество очень неприятно, но если это произошло, то вам ее не удастся избежать. Поэтому важно знать и понимать, как вести себя и что нужно делать, чтобы не понести убытков.
Благодарим Сухомлинову Ольгу Александровну, руководителя судебного департамента юридической компании «Результат», за предоставленную информацию и помощь в сборе материала.
