ЧТО ГОНИТ «ВВЕРХ» ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ В РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ И КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
Недавно в ростовских СМИ прокатилась волна публикаций, в которых утверждается, что Ростовская область входит в пятерку регионов, где самые высокие цены на земельные участки под строительство частного дома. Более того, утверждалось, что по этому показателю Ростовская область уступает только Крыму, Краснодарскому краю и Ленинградской области, обгоняя даже Подмосковье.
Согласно приведенным данным, на Кубани средняя цена участка под строительство частного жилого дома составляет 1,6 млн рублей, в Ростовской области – 1,29 млн рублей, а в Московской области – 1,2 млн рублей.
Первоисточником всех этих публикаций была новость на ТАСС, где авторы, в свою очередь, ссылались на исследование «Авито недвижимости». Также там утверждалось, что причиной роста цен является «тренд на загородную жизнь, сложившийся еще во время пандемии».
Однако эксперты рынка критически восприняли многие утверждения, содержавшиеся в публикации. Понятно, что в Ростовской области дорого может стоить участок, который находится в самом Ростове-на-Дону или его ближайших предместьях. Но никак не в селах депрессивных сельских районов. Сравнивая цены в Ростовской агломерации с ценами в Верхнедонском или, например, Ремонтненском районе, вряд ли можно получить объективную картину.
Экономический эксперт Иван Чумаков отмечает, что в последние десятилетия наблюдается миграция населения, трудовых ресурсов на Юг России – в Краснодарский край и Ростовскую область. Едут люди из Сибири, с Дальнего Востока и из центра России. Но зачастую это могут быть люди, которые ранее уехали с Юга на заработки на Север, а теперь возвращаются с этими заработками обратно. Покупая земельные участки под частные дома, они поднимают цены. Однако, по словам Ивана, выводить какую-то общую «среднюю цену» на землю затруднительно и некорректно.
Чаще таким образом определяют «среднюю температуру по больнице». Надо все-таки «ставить фильтры» и уточнять: где этот участок находится, какая у него инфраструктура. Есть участки, которые находятся вблизи свалки, а есть такие, что расположены в экологически чистой зоне. Уравнивать два этих участка невозможно. Также одно дело – земля в радиусе 80 – 100 км от регионального центра, а другое дело – за этим периметром.
Также эксперт призвал критически подходить к информации, которую дают сайты объявлений. Чумаков полагает, что данные на них могут не отражать реальной картины:
Одно дело, когда мы читаем объявления на «платных досках», и другое дело – когда мы приезжаем в конкретную местность. Есть люди, которые продают недвижимость, даже не подавая объявления. И этих продавцов «доски объявлений» не учитывают. И на «Авито» – тоже очень ограниченное предложение и показан узкий рынок.
Эксперт считает маловероятным, что авторы публикации о ценах в Ростовской области были как-то ангажированы, потому что вряд ли можно ожидать какого-то спекулятивного роста цен из-за одного информационного сообщения. Но вот то, что другие ростовские СМИ скопировали эту информацию, выглядит характерным действием. По мнению Чумакова, так просто «набивают себе цену»:
Каждый регион, каждый город стремится утверждать, что он самый экономически развитый, самый зеленый или самый теплый.
IT-специалист Дмитрий Макаров – из тех, кто сменил пребывание в крупном городе на «тренд на загородную жизнь»: недавно он переехал из Ростова-на-Дону, купив дом в селе Екатериновка в Краснодарском крае. За время переезда, находясь в поиске подходящего домовладения, он успел хорошо изучить рынок недвижимости в Ростовской области и Краснодарском крае. По его замечанию, земля в Ростовской области заметно дешевле, чем на соседней Кубани:
Все дело в тренде, который задали, как их называют в Краснодарском крае, «понаехи». Когда по стране кинули клич: переезжаем на юг, сколько можно мерзнуть, то поехали люди из северных регионов в южный климат. Страна одна, а климат гораздо приятнее. Но все они считали, что Краснодарский край – единственный теплый регион, что в Ростовской области холоднее, что Ростов – не совсем юг.
Разница цен, в результате, зачастую выглядит совсем не обоснованной экономически. Это заметно при сравнении даже соседних населенных пунктов. Так, рядом расположены села Екатериновка в Краснодарском крае и Елизаветовка в Ростовской области. Расстояние между ними – меньше 15 км. Но села находятся по разные стороны административной границы между регионами. В итоге, недвижимость в ростовской Елизаветовке стоит дешевле, чем в краснодарской Екатериновке. В целом же, по словам Макарова, заезжие покупатели предпочитают покупать дома «на Кубани»:
То, что ты в Екатериновке купишь за 1 миллион 200 тысяч рублей, в Елизаветовке будет стоить от 800 тысяч до 1 миллиона. И эта разница ничем не обоснована. Елизаветовка даже ближе к большому городу, к Ростову.
Переехавший на Кубань специалист также считает, что объективно на цену земельного участка должна влиять инфраструктура местности:
Главное – это то, что есть рядом: наличие магазинов, детских садов и т.п. Важно еще учитывать статус участка: земля под ИЖС будет стоить дороже, чем дачный участок или земля сельхозназначения. В самом Ростове участки очень дорогие. Чем ближе к Ростову, тем они дороже. Но в любом случае в Краснодарском крае они намного дороже, чем в Ростовской области. Цены в коттеджных поселках под Краснодаром и Сочи ни в какое сравнение не идут с Ростовом. И я также уверен, что при одинаковых параметрах, при одинаковом удалении от Москвы или Ростова, дом в деревне в Подмосковье тоже будет стоить дороже, чем в хуторе в Ростовской области.
Авторов публикации-первоисточника о «дороговизне» участков в Ростовской области, конечно, вряд ли можно заподозрить в ангажированности. Возможно, они просто оперировали данными, которые были у них. Но вот тот энтузиазм, с которым ростовские СМИ принялись копировать новость, вызывает вопросы. Не исключено, что тут проглядывает желание не только представить родной регион богаче, чем он есть на самом деле. Высчитывание «средней цены» может иметь определенную цель.
Например, это «усреднение» потом может лечь в основу при расчете и обосновании бюджета на приобретение участков в области под социальные нужды – для многодетных семей, например. В этом случае цена может быть завышена к большей выгоде продавца и связанных с ним чиновников.
И наоборот, при выкупе земель в Ростове для муниципальных надобностей – расширения дорог или чего-то еще – «средняя цена» позволит занизить стоимость земли. Спекулятивный момент, как мы видим, потенциально имеет место быть.
